Bescheid ├╝ber den Grundsteuermessbetrag erhalten? Was? Wie? Korrekt? ­čĄö

Fragt Ihr Euch auch, ob der Bescheid korrekt ist oder nicht? Wenn er n├Ąmlich nicht korrekt ist, solltet Ihr Einspruch einlegen! In Hessen gibt es n├Ąmlich nur den Bescheid ├╝ber den Grundsteuermessbetrag. Wieviel die Immobilie wert ist, geht daraus nicht hervor! Wollt Ihr wissen, wie Ihr den Bescheid pr├╝fen k├Ânnt?

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Fragt Ihr Euch auch, ob der Bescheid korrekt ist oder nicht? Wenn er n├Ąmlich nicht korrekt ist, solltet Ihr Einspruch einlegen! In Hessen gibt es n├Ąmlich nur den Bescheid ├╝ber den Grundsteuermessbetrag. Wieviel die Immobilie wert ist, geht daraus nicht hervor! Wollt Ihr wissen, wie Ihr den Bescheid pr├╝fen k├Ânnt?

Bescheid ├╝ber den Grundsteuermessbetrag erhalten? Was? Wie? Korrekt? ­čĄö

Vor einigen Tagen habe ich meinen Bescheid ├╝ber den Grundsteuermessbetrag erhalten! Obwohl ich denke, dass ich nicht gerade der D├╝mmste bin, konnte ich damit ├╝berhaupt nichts anfangen oder gar einsch├Ątzen, ob der korrekt ist oder nicht. Also hab ich mich mal auf die Suche gemacht und recherchiert! Jetzt wei├č ich, wie ich den Bescheid pr├╝fen kann! Das ist n├Ąmlich wichtig, denn wenn der Bescheid falsch ist, kann man Einspruch einlegen. Andernfalls zahlt man in der Zukunft zuviel an Steuern. Und wer will das schon?

Im Folgenden zeige ich Euch auf, wie Ihr selbst den Bescheid pr├╝fen k├Ânnt:

Die Anleitung gilt aber nur f├╝r Eigent├╝mer in der Wetterau, da es bestimmte Merkmale gibt, die in anderen Landkreisen anders bewertet werden.

 

So k├Ânnt ihr den Bescheid pr├╝fen

Auf der 1. Seite findet Ihr unter Erl├Ąuterung die Berechnungsmethode des Grundsteuermessbetrages. Wenn Ihr das verstanden habt, ok! Aber da wisst Ihr immer noch nicht, ob das Finanzamt richtig gerechnet hat, denn Ihr m├╝sst die Berechnungsparameter ├╝berpr├╝fen. Diese findet Ihr alle auf der Seite 3. Denn:

Wichtig ist eigentlich nur die Seite 3!

Im Grunde m├╝sst Ihr nur folgende vier Parameter ├╝berpr├╝fen, um zu beurteilen, ob der Grundsteuermessbetrag vom Finanzamt korrekt ermittelt wurde.
  1. Grundst├╝cksfl├Ąche

  2. Bodenrichtwert (BRW)

  3. Durchschnittlicher Bodenrichtwert (BWR) Eurer Gemeinde

  4. Wohn- und Nutzfl├Ąche

Wenn Ihr auf Anhieb beurteilen k├Ânnt, dass diese Werte vom Finanzamt korrekt ├╝bernommen wurden, dann k├Ânnt Ihr davon ausgehen, dass der Bescheid so korrekt ist und ein Einspruch vielleicht wenig Sinn macht. Denn die restlichen Berechnungen und Berechnungsparameter basieren auf gesetzlichen Grundlagen.

F├╝r alle, die sich nicht sicher sind und die gerne wissen m├Âchten, wie man die Berechnungsparameter ├╝berpr├╝fen kann, im Folgenden die ausf├╝hrliche Erl├Ąuterung. Ich erl├Ąutere die einzelnen Berechnungsschritte in der Reihenfolge im Grundsteuermessbescheid auf Seite 3.

Wichtig: Die Frist zum Einspruch betr├Ągt einen Monat! Sei beginnt mit Ablauf des Tages, an dem Euch der Bescheid bekannt gegeben ist! Bei Zusendung durch einfachen Brief oder Zustellung mittels Einschreiben durch ├ťbergabe gilt die Bekanntgabe mit dem dritten Tag nach Aufgabe zur Post als bewirkt, es sei denn, dass der Bescheid zu einem sp├Ąteren Zeitpunkt zugegangen ist.

Genaueres findet Ihr auf dem Bescheid auf Seite 2 unter „Rechtsbehelfsbelehrung“.

1. Grundst├╝cksfl├Ąche

Hier k├Ânnt Ihr zuerst Eure Grundst├╝cksdaten pr├╝fen. Pr├╝ft hier, ob die Grundst├╝cksfl├Ąche (im Feld „Steuerpflichtige Fl├Ąche des Grund und Bodens“ richtig ist. Die Grundst├╝cksfl├Ąche k├Ânnt Ihr im Grundbuchauszug des Grundst├╝ckes nachlesen. Die Fl├Ąche des Grundst├╝cks findet Ihr im Grundbuchauszug auf der Seite 2, dem sogenannten „Bestandsverzeichnis“.

Habt Ihr keinen Grundbuchauszug, kann ich gerne online einen f├╝r Euch beantragen. Wenn Ihr dies w├╝nscht, bitte melden.

Bei einer Eigentumswohnung ist auch angegeben, wie hoch Euer Anteil am Flurst├╝ck ist. Diesen kannst Du ebenfalls mit dem Grundbuchauszug pr├╝fen. Die Miteigentumsanteile stehen ebenfalls im Bestandsverzeichnis, in welchem auch die Fl├Ąche angegeben ist.

2. Bodenrichtwert (BRW)

Dann pr├╝ft Ihr den Bodenrichtwert. In diesem Beispiel (siehe 1.) 300 ÔéČ. Diesen k├Ânnt Ihr ├╝berpr├╝fen im Geoportal Hessen. Einfach dort zuerst die Nutzungsbedingungen mit „weiter“ best├Ątigen und anschlie├čend oben im Suchfeld die Adresse, beginnend mit Stra├če, eingeben. Es erfolgen dann bereits entsprechende Vorschl├Ąge. Einfach Eure Adresse ausw├Ąhlen. Der Bodenrichtwert wird dann in der N├Ąhe Eures Grundst├╝ckes angezeigt (siehe blauer Pfleil).

Kleiner Tipp:

Wenn Ihr die Bodenrichtwertkarte f├╝r Eure Unterlagen abspeichern oder ausdrucken wollt, dann geht oben auf „Werkzeuge“, „Drucken“ und achtet auf die Einstellung im n├Ąchsten Bild!

3. Durchschnittlicher Bodenrichtwert (BRW) Eurer Gemeinde

In folgender Tabelle k├Ânnen Ihr, sofern Ihr aus der Wetterau kommt, den durchschnittlichen Bodenrichtwert (BRW) Eurer Gemeinde oder Stadt ablesen und entsprechend mit den Angaben auf Eurem Bescheid pr├╝fen. Die offizielle Tabelle des Landes Hessen hierzu k├Ânnt Ihr hier runterladen. Dort finden auch alle anderen Hessen die durchschnittlichen Bodenrichtwerte (BRW) ihrer Gemeinden.

Gemeinde / Stadt

Durchschnittlicher Bondenrichtwert der Gemeinde

Altenstadt

167

Bad Nauheim

370

Bad Vilbel

665

B├╝dingen

128

Butzbach

138

Echzell

111

Florstadt

137

Friedberg

297

Gedern

55

Glauburg

96

Hirzenhain

45

Karben

320

Kefenrod

45

Limeshain

155

M├╝nzenberg

129

Nidda

70

Niddatal

220

Ober-M├Ârlen

209

Ortenberg

61

Ranstadt

80

Reichelsheim

123

Rockenberg

155

Rosbach v.d.H├Âhe

297

Wolfersheim

110

W├Âllstadt

258

4. Wohn- und Nutzfl├Ąche

Die entsprechende Wohn- und Nutzfl├Ąche habt Ihr bei der Abgabe der Grundsteuererkl├Ąrung angegeben. Stimmen die Daten im Grundsteuermessbescheid ├╝berein, dann ist es OK. Ansonsten Einspruch!

Wenn Ihr nicht sicher seit, ob die Wohn- und Nutzfl├Ąche korrekt ist, k├Ânnt Ihr dies nochmals anhand Eurer Bauunterlagen pr├╝fen. Dort sollte es in aller Regel (zumindest bei Immobilien j├╝nger als ca. 1980) entsprechende Wohn- und Nutzfl├Ąchenberechnungen eines Architekten geben. Auch eine Nachfrage beim zust├Ąndigen Bauamt kann weiterhelfen, da dort zu jeder Immobilie entsprechende Bauakten gef├╝hrt werden. Die Bauakten enthalten Grundrisspl├Ąne, Statiken, Baupl├Ąne und alle Schriftst├╝cke, die mit dem Bauvorhaben im Zusammenhang stehen. Vielleicht hilft auch ein Blick hier bei der Kreisverwaltung des Wetteraukreises. Denn dort werden ebenfalls alte Bauakten gef├╝hrt.

Wer keine Ahnung ├╝ber die Wohn- und Nutzfl├Ąche und auch keine Bauunterlagen findet, kann dies durch professionelle Anbieter erstellen lassen. Hier mal ein paar Links zu entsprechenden Anbietern:

Habt Ihr festgestellt, dass ein Wert oder mehrere Werte in dem Bescheid nicht korrekt wiedergegeben sind, solltet Ihr Einspruch einlegen! Zumindest dann, wenn gr├Â├čere Fl├Ąchen oder h├Âhere Werte als tats├Ąchlich vorhanden, angegeben sind. ­čśë

5. Berechnungsverfahren

Habt Ihr Eure individuellen Immobilienwerte ├╝berpr├╝ft und sind diese korrekt, k├Ânnt Ihr nun die Berechnung selber ├╝berpr├╝fen.

Wir nehmen mal als Beispiel f├╝r die Berechnung mal eine Immobilie ganz bei mir in der N├Ąhe, n├Ąmlich aus dem sch├Ânen Neubaugebiet in der Sang in Ober-Rosbach. Es handelt sich um eine Doppelhaush├Ąlfte mit einem Grundst├╝ck von 400,00 qm Gr├Â├če und einer Wohnfl├Ąche von 150 qm.

Auf der Seite 3 des Steuerbescheides seht Ihr vier fettgedruckte Zahlen. Diese fettgedruckten Zahlen sind das Ergebnis der jeweiligen Berechnungen und ich bezeichne die mal wie folgt:

  1. Faktor Bodenwert

  2. Produkt Grund und Boden

  3. Produkt Wohnfl├Ąche

  4. Steuermessbetrag

1. Faktor Bodenwert

Hier wird ein Faktor ermittelt, aber fragt mich bitte nicht, was der bedeutet. Zumindest wie er berechnet wird, kann ich Euch sagen.

Dazu m├╝sst Ihr erst Euren pers├Ânlichen Bodenrichtwert von oben pr├╝fen. Dieser wird dann mit dem durchschnittlichen „BRW“ Eurer Gemeinde oder Stadt geteilt.

Am Beispiel unserer Immobilie in Rosbach in der Sang wollen wir dies nachrechnen:

Bodenrichtwert in der Sang ist 500 ÔéČ je qm.

Der durchschnittliche Bodenrichtwert der Stadt Rosbach v.d.H├Âhe ist 297 ÔéČ je qm.

Die Berechnungsformel f├╝r den Faktor Bodenwert lautet:

(Bodenrichtwert 500 / Durchschnittlichen Bodenrichtwert 297) ^ 0,03 = 1,01574901

Das Ergebnis wird auf die zweite Nachkommestelle abgerundet. Also betr├Ągt der Faktor Bodenwert 1,01.

2. Produkt Grund und Boden

Hier wird der Produktfaktor f├╝r Grund und Boden berechnet. Pr├╝ft hier, ob der Wert korrekt von oben (1. Grundst├╝cksfl├Ąche) korrekt ├╝bernommen wurde.

Die Gesetzesteste f├╝r den „Ansatz“ und die „Steuermesszahl“ findet ihr durch anklicken auf das jeweilige Wort.

Am Beispiel unserer Immobilie in Rosbach in der Sang wollen wir dies nachrechnen:

Wir unterstellen einmal beispielhaft eine Grundst├╝cksgr├Â├če von 400 Quadratmeter (qm).

Die Berechnungsformel f├╝r das Produkt Grund und Boden lautet:

Fl├Ąche Grund und Boden 400 x 0,04 = Fl├Ąchenbetrag von 16,00 ÔéČ

Da der Fl├Ąchenbetrag mit 100% mutlipliziert wird, ist der Fl├Ąchenbetrag auch gleich der Produktfaktor f├╝r Grund und Boden. Also betr├Ągt der Faktor f├╝r das Produkt┬á Grund und Boden 16,00 ÔéČ.

3. Produkt Wohnfl├Ąche

Hier wird der Produktfaktor f├╝r die Wohnfl├Ąche berechnet. Pr├╝ft hier, ob der Wert korrekt von oben (4. Wohn- und Nutzfl├Ąche) korrekt ├╝bernommen wurde.

Die Gesetzesteste f├╝r den „Ansatz“ und die „Steuermesszahl“ findet ihr durch anklicken auf das jeweilige Wort.

Am Beispiel unserer Immobilie in Rosbach in der Sang wollen wir dies nachrechnen:

Wir unterstellen einmal beispielhaft eine Wohnfl├Ąche von 150 Quadratmeter (qm).

Die Berechnungsformel f├╝r das Produkt Wohnfl├Ąche lautet:

Wohnfl├Ąche 150 x 0,50 ÔéČ/qm = Fl├Ąchenbetrag von 75,00 ÔéČ

Fl├Ąchenbetrag 75,00 ÔéČ * Steuermesszahl 70,00% = Produkt 52,50 ÔéČ

Also betr├Ągt der Faktor f├╝r die Wohnfl├Ąche  52,50 ÔéČ.

4. Berechnung Steuermessbetrag

Und zum Schluss wird der Steuermessbetrag berechnet.

Dieser wird berechnet aus der Summe der Produkte f├╝r Grund und Boden (2.) und Wohnfl├Ąche (3.) multipliziert mit dem Faktor Bodenwert (1.).

Achtung: Punkt- vor Strichrechnung beachten ­čśë

Am Beispiel unserer Immobilie in Rosbach in der Leimenkaut wollen wir dies nachrechnen:

Die Berechnungsformel lautet:

(Produkt Grund und Boden Wohnfl├Ąche 16 ÔéČ + Produkt Wohnfl├Ąche 52,50) = Ausgangsbetrag (Summe der Produkte)┬á 68,00 ÔéČ

Ausgangsbetrag 68,00 ÔéČ x Faktor Bodenwert (1.) 1,01 = Steuermessbetrag 69,185 ÔéČ

Das Ergebnis wird jedoch auf volle Euro abgerundet. Also betr├Ągt der Steuermessbetrag f├╝r die Beispielimmobilie 69,00 ÔéČ.

So, ich hoffe, ich konnte das Verfahren hier einigerma├čen nachvollziehbar erkl├Ąren, wie Ihr Euren Bescheid ├╝ber den Grundsteuermessbetrag selbst ├╝berpf├╝ren k├Ânnt.

Bittet beachtet, dass es nat├╝rlich f├╝r kompliziertere Immobilienkonstellationen noch etwas komplizierter wird, aber im Grunde sollte das Verfahren ├╝berall gleich sein. Zumindest f├╝r Wohnimmobilien.
Bitte beachtet auch, dass diese Ausführungen keine steuerrechtliche oder juristische  Beratung oder Prüfung ersetzen und ich hierfür keine Haftung übernehme!
Wenn Ihr auf Nummer sicher gehen wollt, lasst den Steuerbescheid bitte von eurem Steuerberater oder Fachanwalt ├╝berpr├╝fen.

Sollte Ihr das noch immer als zu kompliziert ansehen, dann k├Ânnen sich all meine Kunden gerne an mich wenden. Aber auch die, die vielleicht mal meine Kunden werden wollen ­čśë

Ruft mich an oder schickt mir ein Mail, damit wir einen Termin vereinbaren k├Ânnen!

Ganz nach dem Motto:

Nur wer informiert ist, kann Entscheidungen treffen!

W├╝rde mich freuen, wenn ich Euch helfen darf!

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